Babelsberg - Großzügige Villa aus den 1930er Jahren – mit parkähnlichem Garten und Einliegerwohnung

Objektbeschreibung: Wohnkultur mit historischem Flair

Diese herrschaftliche Villa überzeugt mit ihrem repräsentativen Erscheinungsbild, einer großzügigen Raumaufteilung und dem gelungenen Zusammenspiel aus historischem Charme und modernem Wohnkomfort. Das Wohnhaus erstreckt sich über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss und ein Souterrain mit separater Einliegerwohnung. Insgesamt stehen eine Wohnfläche von ca. 350 m² sowie eine Gesamtnutzfläche von ca. 490 m² zur Verfügung. Die Villa umfasst insgesamt zehn Zimmer einschließlich der Einliegerwohnung im Souterrain.

Errichtet wurde das beeindruckende Anwesen ca. im Jahr 1932 auf einem rund 1.500 m² großen, parkähnlich angelegten Grundstück. Zwischen 1997 und 2001 erfolgte eine umfassende Kernsanierung des gesamten Wohnhauses, bei der großer Wert auf den Erhalt des historischen Charakters gelegt wurde. Der komplett neu errichtete Dachstuhl und die neue, engobierte

Bieberschwanzeindeckung unterstreichen die zurückhaltende, stilbewahrende Sanierung

eindrucksvoll. Im Jahr 2021 wurde zudem die Heizungsanlage erneuert. Das Dachgeschoss wurde nach einem Brand 2022 fachgerecht saniert und erhielt eine neue, energetisch verbesserte Dämmung.

Bis heute sind zahlreiche klassische Stilelemente erhalten geblieben und wurden mit viel Liebe zum Detail restauriert. Bereits der großzügige Eingangsbereich mit seinem zentralen, offenen Kamin vermittelt den repräsentativen Charakter der Villa. Der Kamin kann durch einen

Heizeinsatz auch zukunftsfähig betrieben werden. Hochwertige Parkettböden, stilvolle Kassettentüren sowie weitere historische Ausstattungsmerkmale verleihen dem Haus eine besondere Wohnatmosphäre. Ergänzt wird dieses einzigartige Ambiente durch einen 1998 neu eingebauten Kachelofen sowie eine elegante Holzschiebetür mit kunstvoller Originalverglasung aus den 1930ern.

Das Erdgeschoss bietet drei großzügige Wohnräume, eine Küche sowie ein Duschbad mit vorgelagerter Garderobe. Von hier aus erschließen sich sämtliche Etagen des Hauses. Der eindrucksvolle Runderker verbindet die beiden großzügigen Wohnräume und

bildet so einen einzigartigen Wohnbereich. Der Runderker kann mit den im Souterrain gelagerten

Originaltüren auch von den beiden Wohnbereichen separiert werden. Der Wohnbereich im

Erdgeschoss eröffne einen herrlichen Blick in den liebevoll angelegten Garten. Über die seitlich gelegene Terrasse gelangt man direkt in den parkähnlichen Außenbereich mit attraktiver Südausrichtung – ein idealer Ort für entspannte Stunden im Grünen. Die Terrasse ist durch geschickte Anpflanzungen von der Straße uneinsehbar.

Über die aufgearbeitete massive Holztreppe erreicht man das Obergeschoss mit insgesamt fünf Schlafzimmern und zwei Tageslichtbädern. Sämtliche Schlafräume sowie der Flur sind mit hochwertigen fugenfreien Massivholzdielen ausgestattet. Eines der Schlafzimmer verfügt über einen direkten Zugang zum sonnigen Balkon oberhalb des Runderkers und bietet einen eindrucksvollen Blick auf die stattliche Eiche im Garten – ein mehrhundertjähriges einzigartiges Naturdenkmal. Durch eine Verbindungstür lässt sich dieses Zimmer bei Bedarf mit dem angrenzenden Schlafzimmer zusammenschließen und flexibel nutzen. Ein modernes Duschbad sowie ein Wannenbad, jeweils mit Fenster und Handtuchheizkörper ausgestattet, vervollständigen das Raumangebot auf dieser Etage. Die Holzsprossenfenster dieser Etage sind mit Holzklappläden ausgestattet, welche von Ihnen bedienbar sind.

Eine geschwungene Holztreppe führt weiter in das ausgebaute Dachgeschoss. Im Zuge der Brandsanierung im Jahr 2021 präsentiert sich diese Ebene neuwertig und modern. Komfort bietet hier eine Fußbodenheizung ebenso wie elektrische Außenjalousien. Die vorhandene Leinwand, ein hochwertiges Soundsystem sowie eine kleine Kaffeeküche mit maßgefertigten Einbaumöbeln spiegeln die bisherige Nutzung als Büro- und Kinobereich wieder. Zusätzlichen Stauraum bietet der darüberliegende Spitzboden.

Das Souterrain ist sowohl über die Küche im Erdgeschoss als auch über einen separaten Außeneingang erreichbar und bietet zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Neben großzügigen Abstellflächen stehen hier ein Wasch- und Trockenraum, der Heizungsraum sowie eine geräumige Sauna mit WC und Dusche zur Verfügung. Die Sauna ist eine kombinierte Dampf- und Heißluftsauna. Darüber hinaus befindet sich auf dieser Ebene eine vollständig integrierte, hervorragend gedämmte Einliegerwohnung. Dank des separaten Hauseingangs und einer massiven Zwischentür lässt sich diese vollständig vom Hauptwohnbereich trennen, wodurch sich ideale Voraussetzungen für eine externe Vermietung oder die Nutzung als Gästebereich beziehungsweise Mehrgenerationenwohnen ergeben.

Der liebevoll gestaltete Garten bildet den krönenden Abschluss dieses außergewöhnlichen Anwesens. Angelegte Wege und ein System von Stauden- und Nutzbeeten, mehrere Gartenhäuser sowie eine Grill- und Räucherstation schaffen ein einzigartiges Ambiente zum Gärtnern, Entspannen und Verweilen. Ein Gewächshaus sowie verschiedene Obstgehölze laden dazu ein, den eigenen Garten mit allen Sinnen zu genießen. Eine Garage und ein Carport mit Wallbox runden das attraktive Gesamtangebot ab und bieten ausreichend Platz für zwei Fahrzeuge.

Das Haus ist mit einer Gasbrennwerttherme mit zusätzlicher Solarthermie ausgestattet. Diese ist auch über Internet ansteuerbar. Einliegerwohnung, Erd- und Obergeschoss sowie das Dachgeschoss lassen sich über drei Heizkreise jeweils separat regeln.

Ein Hinweis: In einem kleinen Bereich des Souterrains befindet sich ein Feuchteschaden. Es liegen verschiedene Angebote für eine nachhaltige Sanierung dieses Bereiches vor. Die Angebote liegen in einem ähnlichen preislichen Rahmen von bis zu ca. 20.000,- €. Die Sanierung kann ohne Erdarbeiten von innen vorgenommen werden. Die Sanierungsdauer liegt auf Grund von Trocknungszeiten bei etwa zwei Wochen.

Das herrschaftliche Wohnhaus befindet sich mit Ausnahme der vorbezeichneten Situation in einem sehr guten Zustand und kann ab sofort bezugsfrei übergeben werden.

Die Eigentümer haben sich krankheitsbedingt räumlich verkleinert und sich deshalb zum Verkauf entschlossen.

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Bitte nutzen Sie gerne vorab die Möglichkeit, sich durch unsere 360° Tour einen detaillierten Überblick von der Immobilie zu verschaffen.

Link 360° Tour

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Lage und Umgebung: Premiumlage in Neu-Babelsberg – nahe Griebnitzsee

Die Immobilie befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen Potsdams im traditionsreichen Stadtteil Neu-Babelsberg. Die Lage vereint den Charme eines gewachsenen Villen- und Wohngebietes mit einer hervorragenden Infrastruktur, der unmittelbaren Nähe zur Berliner Stadtgrenze sowie einer besonders hohen Wohn- und Lebensqualität. Prägend für das Wohnumfeld sind ruhige Anliegerstraßen, eine gepflegte Bebauung und die beeindruckende, von alten Platanen gesäumte Allee, die der Umgebung ein repräsentatives und zugleich parkähnliches Ambiente verleiht. Die Nähe zu Seen, Parks und historischen Grünanlagen macht diesen Stadtteil seit vielen Jahren zu einer der gefragtesten Wohnadressen für Familien, Berufspendler und anspruchsvolle Eigennutzer. Hasso Plattner wohnt beispielsweise nur wenige Gehminuten entfernt.

Die zum Verkauf stehende Immobilie wurde auch in das 2021 erschienene Kompendium des ehemaligen Denkmalschützers Jörg Limberg „Neubabelsberg – Geschichte und Architektur einer Potsdamer Villenkolonie“ aufgenommen. Über den Erbauer der Villa gibt es weitere, historische Belege. Die Immobilie ist nicht denkmalgeschützt.

Das direkte Wohnumfeld zeichnet sich durch eine ruhige und gepflegte Nachbarschaft mit überwiegend hochwertigen Einfamilienhäusern, stilvollen Stadtvillen und kleineren Mehrfamilienhäusern aus. Gepflegte Grundstücke, ein hoher Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum sowie die gewachsene Nachbarschaft verleihen der Wohnlage eine angenehme, familienfreundliche und zugleich wertbeständige Atmosphäre.

Familien profitieren von einer ausgezeichneten Infrastruktur. Mehrere Kindertagesstätten sowie Grund- und weiterführende Schulen befinden sich im näheren Umfeld und sind in etwa 7 bis 10 Gehminuten beziehungsweise 3 bis 5 Fahrradminuten erreichbar. Auch verschiedene Spielplätze sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen liegen nur wenige Gehminuten entfernt und unterstreichen den familienfreundlichen Charakter der Lage.

Die Nahversorgung ist hervorragend: Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte sowie weitere Geschäfte und Dienstleister des täglichen Bedarfs befinden sich in etwa 10 bis 20 Gehminuten beziehungsweise 4 bis 7 Fahrradminuten. Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Cafés und Restaurants, weitere Geschäfte, sowie ein mehrfachfach ausgezeichnetes Kino im Zentrum von Babelsberg, das mit dem Fahrrad in rund 8 Minuten oder zu Fuß in etwa 20 Minuten erreichbar ist.

Ein besonderer Vorzug dieser Lage ist ihr hoher Erholungs- und Freizeitwert. Über verkehrsarme Wohnstraßen führt ein idyllischer Fußweg in etwa 8 bis 10 Minuten direkt zum Ufer des Griebnitzsees. Dort gibt es einen naturbelassenen Wasserzugang für Paddler bzw. SUPs. Die reizvolle, schattige Uferlandschaft auf der Berliner Seite des Griebnitzsees lädt zu ausgedehnten Spaziergängen, Joggingrunden oder Radtouren ein. Der Park Babelsberg mit seinem Schloss ist mit dem Fahrrad in etwa 8 Minuten oder zu Fuß in rund 20 Minuten erreichbar und bietet gemeinsam mit den Havelufern vielfältige Möglichkeiten zur Erholung im Grünen. Das sanierte „Kleine Schloss“ wird ab Herbst 2026 sicher wieder ein lohnenswertes Ziel für das Speisen im stilvollen Ambiente.

Auch die Verkehrsanbindung überzeugt. Die nächstgelegenen Bus- und Straßenbahnhaltestellen sind in etwa 10 Gehminuten erreichbar. Der S-Bahnhof Griebnitzsee liegt rund 15 Gehminuten beziehungsweise 5 Fahrradminuten entfernt, der S-Bahnhof Babelsberg ist in etwa 20 Gehminuten beziehungsweise 8 Fahrradminuten erreichbar. Von dort bestehen jeweils schnelle Verbindungen zum Potsdamer Hauptbahnhof (ca. 5 Minuten mit der S-Bahn) sowie in die Berliner Innenstadt, beispielsweise zum Bahnhof Zoologischer Garten in rund 25 bis 30 Minuten. Mit dem Pkw sind die Bundesstraße B1, B2 sowie die Autobahn A115 jeweils in etwa 10 Fahrminuten erreichbar und gewährleisten eine ausgezeichnete Anbindung an Berlin und das Umland.

Ausstattung: Stilvolles Wohnen und historische Elemente

• Massive Bauweise mit Putz- und Klinkerelementen.
• Hochwertiges Original-Fischgrätparkett in den Wohnräumen im Erdgeschoss.
• Solnhofer Platten im Eingangsbereich und im Runderker im Erdgeschoss.
• Korkboden in der Küche
• Fliesenböden in allen Bädern des Hauses.
• Fliesenböden in der Sauna und allen Nutzräumen im Souterrain.
• Massive, fugenfreie Dielen im 1. Obergeschoss.
• Fertigparkett im Dachgeschoss.
• Wände und Decken überwiegend tapeziert und gestrichen, teilweise verputzt und gestrichen.
• Holzsprossenfenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung im Erd- und Obergeschoss.
• Holzfenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung im Dachgeschoss und Souterrain.
• Außenrollläden im Erdgeschoss teilweise historisch erhalten aus Holz, teilweise erneuert.
• Außenrollläden im Erdgeschoss alle mit Elektroantrieb.
• Von innen bedienbare Klappläden im 1. Obergeschoss.
• Moderne elektrische Außenjalousien im Dachgeschoss an sonnenbeschienener Süd- und Westseite.
• Ehemalige Vorbereitungsküche als Hauptküche nutzbar.
• Windfang mit Stauflächen und Dekorationsflächen.
• Großer Eingangsbereich mit historischem offenen Kamin. Laut Schornsteinfeger ist nach Einbau eines Kamineinsatzes ein energetisch zulässiger Weiterbetrieb möglich.
• Verschiedene und zahlreiche Abstellbereiche.
• Klafs Kombisauna mit Heißluft und Dampfbetrieb mit Dusche und WC.
• Große Waschküche im Souterrain.
• Unter Bodenniveau eingebaute Hebeanlage im Souterrain.
• Großer Balkon über Runderkerbereich.
• Historische Treppen und Kassettentüren mit fast 100% Originalbeschlägen.
• Modernisierte Gasbrennwertheizung mit Solarthermieunterstützung.
• Energetisch bedingter Austausch aller Heizungspumpen in 2019
• Fußbodenheizung im Dachgeschoss.
• Großer parkähnlicher Garten mit mehrhundertjähriger Eiche.
• Große Terrasse mit natürlich begrünter Pergola und möglichem Gartenkino (Leinwand und Soundsystem sind vorhanden).
• Überdachter Grill- und Räucherplatz mit Rauchabzug.
• Garten- und Gewächshaus mit Nasch- und Obstgehölzen.
• Brunnen mit Tiefenbohrung und Bewässerungssystem.
• Garage und Carport mit Wallbox.
• Video-Gegensprechanlage in Einliegerwohnung.
• Hauptwohnbereich mit Türkamera und Sprechanlage über vorhandene Fritzbox und Fritzphones.
• Glasfaser liegt straßenseitig an
• Auszug auf den Sanierungsmaßnahmen
  • 1997 – 2001
  • Austausch Fenster
  • Ausbau Dachgeschoss
  • Heizungsanlage und Heizung erneuert
  • Solarthermie installiert
  • Fassade hochwertig aufgearbeitet
  • Komplette Hausinstallation erneuert
  • Kompletter Neuaufbau Balkonboden
  • Dielung im Ober- und Dachgeschoss erneuert
  • Parkett im Erdgeschoss aufgearbeitet
  • Zusatzdämmung in der Einliegerwohnung
  • Souterrain großteils mit neuer Bodenplatte
  • Straßenzaunanlage erstellt
  • Brunnen und Verrohrung erstellt
  • Gartenneuanlage
  • 2021
  • Neuer Buderus-Brennwertkessel
  • Neuer Solarregler
  • Dachgeschoss neu aufgebaut inkl. Isolierung, Fenster, Elektrik, Fertigparkett, Gäste-WC
  • Netzwerktechnik im Dachgeschoss
  • Vorsorglicher Blitzschutz auf dem Dach installiert

Angaben aus dem Energieausweis

Art des Energieausweises: Bedarfsausweis
Befeuerungsart: Gas
Wert des Endenergiebedarfs: 158,9 kWh/(m2.a)
Baujahr Anlagentechnik: 2021
Energieeffizienzklasse: E

Hinweis zur Finanzierung

Sie erhöhen Ihre Chancen auf Ihre Wunschimmobilie erheblich, wenn Sie bereits zum Besichtigungstermin Ihren Eigenkapitalnachweis und / oder eine auf das Objekt abgestimmte Finanzierungsbestätigung mitbringen. Nutzen Sie dafür dieses Exposé, um mit Ihrem Finanzierungsberater zu sprechen. Sollten Sie keinen Finanzierungsberater haben, dann stellen wir Ihnen gerne den Kontakt zu einem langjährigen Partner her. Bitte kontaktieren Sie uns dazu.

Unsere Besichtigungs-Qualität

Bei uns finden ausschließlich Einzelbesichtigungen, mit maximal zwei Personen / einer Familie, statt.

Haftungsausschluss

Soweit die in diesem Exposé enthaltenen Daten und Informationen auf den Angaben Dritter (insb. des Eigentümers) beruhen, übernehmen wir keine Gewähr für deren Richtigkeit. Alle Exposéangaben erfolgen nach bestem Wissen. Irrtum und Zwischenverkauf sind vorbehalten. Dieses Exposé dient Ihrer Erstinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der abgeschlossene Kaufvertrag.

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