[DAS OBJEKT IST VERKAUFT]

Objektbeschreibung: Drei Geschosse, Dachboden und Garten

Das 1901 errichtete Mehrfamilien-Gründerzeithaus steht mittig auf einem 534 m² großem Grundstück in Hermsdorf im Norden Berlins und verfügt über ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und einen nicht ausgebauten Dachboden. Das Haus befand sich über drei Generationen immer im Besitz der Familie, von der es erbaut und über all die Jahre liebevoll gepflegt und hochwertig instandgehalten wurde. Und so präsentiert sich das Gebäude heute von seiner besten Seite. Alle Etagen sind in sich abgeschlossen und viele Jahrzehnte wurde der Bau als Drei-Familienhaus bewohnt. Erst in den letzten Jahren lebten die Eigentümer alleine darin.

Auf der Süd-Ostseite befindet sich der Eingang ins Gebäude. Über das historische, vorwiegend aus Holz bestehende, Treppenhaus mit Original Bleiglasfenster, gelangt man über einige Stufen nach unten in den Vorbereich der Erdgeschoss-Wohnung. Dort befindet sich der Zugang zur Garage, eine praktische Abstellkammer unter der Treppe und der Waschküchenraum, in welchem auch die Gastherme untergebracht ist, die das gesamte Haus beheizt und mit Warmwasser versorgt. Dieser Raum dient auch als Kellerersatz, da das Gebäude nicht unterkellert ist.

Die geräumige Garage (27 m²) bietet ausreichend Platz für ein Auto, Fahrräder mitsamt Anhängern und auch das ein oder andere Lastenrad erhält hier einen trockenen Stellplatz.

Die Wohnung im Erdgeschoss erstreckt sich zwischen ruhiger Straßen- und der Gartenseite. Ein großzügiger Wohnschlafraum von rund 45 m² und ein sich anschließender Küchen-Esszimmerbereich werden komplettiert durch ein Duschbad mit finnischer Sauna. Vom Esszimmer gelangt man durch eine doppelflügelige Tür direkt in den Garten - hier lässt sich im Sommer das Frühstück wunderbar im Grünen genießen.

Im ersten Obergeschoss befindet sich die größte Wohnung, mit fast 100 m², vier gut geschnittenen Zimmern und Süd-Westbalkon, Küche und Badezimmer mit Dusche. Der sehr gut erhaltene Fischgrätenparkettfußboden in allen Räumen sowie die historischen Türen und Fenster und die Raumhöhe von 2,80 Meter unterstreichen den Charme des Gründerzeitbaus in dieser Wohnung. 

Das zweite Obergeschoss: eigentlich eine 2-Raum-Wohnung mit Süd-Westbalkon, Küche und kleinem Duschbad, mit Dachschrägen, viel Holz und langgezogener Abstellnische. Vom Treppenhaus aus hat man ausserdem Zugang zu einem dritten separaten Zimmer auf der Gartenseite, eines der zwei ehemaligen Mädchenzimmer. Durch einen weiteren Zugang gelangt man vom Treppenhaus in eine zweite Mädchenkammer mit Fenster nach Nord-Westen und zur Stiege, die auf den Dachboden führt und als Kaltdach gedient hat. Die Kammer wurde von den Eigentümern als Abstellfläche gebraucht, in ihr ließe sich aber auch durch das Tageslicht ein Homeofficeplatz gut einrichten, der Ruhe bietet vom übrigen Hausgeschehen.

Im Garten wurde 1980 der ehemalige Stall durch einen modernen Gartenschuppen mit überdachtem Kamin-/Grillbereich ersetzt. Zweiseitig mit großen Sonnenmarkisen ausgestattet und mit Fliesenboden versehen, lassen sich dort am offenen Feuer ganz wunderbar die Sommerabende mit Freunden verleben. Der liebevoll gepflegte Garten umrankt das Haus. Und auch ein Gewächshaus steht für das Gärtnern bereit.

Das Objekt wird bezugsfrei übergeben.

Lage und Umgebung: Städtisch und doch wie im Umland

Die Immobilie befindet sich in einer sehr ruhigen und grünen Seitenstraße in Berlin-Hermsdorf, umgeben von Mehrfamilienhäusern mit Gartengrundstücken, architektonisch geprägt von der Gründerzeit Anfang des 20. Jahrhunderts. Der geringe Verkehr vor der Haustür trägt zu einem entspannten Wohngefühl bei.

Im nachbarschaftlichen Umfeld befinden sich fußläufig ein Spielplatz, mehre Kitas und ein Waldorfkindergarten. Ebenso Schulen der verschiedenen Bildungsstufen.

Auch diverse Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Discounter und Bio-Company sind gut erreichbar. Und Weinliebhaber können bei Jaques-Weindepot in Ruhe nach einem guten Tropfen stöbern.

In nur wenigen Gehminuten ist der S-Bahnhof Hermsdorf erreicht, umgeben ebenso von Restaurants und geschäftlicher Vielfalt und auch mehrere Buslinien sind nicht weit.

In 15 Autominuten sind Sie inmitten des Tegeler Forsts im Grünen und auch in das Berliner Umland geht es über die B96 schnell ins brandenburgische.

Ausstattung: Historische Details für Nostalgie-Liebhaber

Da das Haus im Zweiten Weltkrieg unbeschädigt blieb, zeichnet es sich durch viele erhaltene historische Originaldetails aus:

• Historische Kastenfenster
• Historische Türblätter und -zargen mit Originaltürgriffen
• Historischer Handlauf im Treppenhaus
• Farbiges Original Bleiglasfenster im Treppenhaus

Desweiteren verfügt die Immobilie über:

• Fischgrätenparkettboden im Wohnbereich der beiden Obergeschosse
• Rollläden an allen Fenstern
• Markisen an Balkonen und Gartenschuppen
• Gasheizung mit zentraler Warmwasserversorgung
• Finnische Sauna
• Sisalteppich im Treppenhaus
• Süd-Westbalkone mit Markisen
• Gartenschuppen mit gefliesten Kamin-/Grillbereich
• Automatisches Garagentor
• Gewächshaus 

Wartungsarbeiten in den letzten Jahren

• 2018 Teilaußenanstrich des Hauses, Anstrich des Schuppens, der Balkone, des Garagentores durch Malereifachbetrieb
• 2020: Neue Markise Balkon 1.OG
• Jährliche Kessel- und Gasthermenwartung
• Regelmäßige Wartung der Rollläden
• Regelmäßige Reinigung der Dachrinnen

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Angaben aus dem Energieausweis

Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis
Befeuerungsart: Erdgas
Wert des Endenergieverbrauchs: 86,98 kWh
Baujahr: 1901
Energieeffizienzklasse: C

Experten-Tipps: Zukunfts-Blick und Entwicklungspotential

Bei diesem Objekt bieten sich verschiedene Möglichkeiten des Ausbaus, der Nutzung und perspektivischen Gestaltung an, die wir hier in einigen Beispielen vorstellen:

Ausbaumöglichkeiten im 2. Oberschoss

Vom 3- zum 4-Familienhaus

Im 2. Obergeschoss können die beiden ehemaligen Mädchenkammern, der Durchgang dazwischen und der Dachboden zu einer großzügigen 1-Zimmer-Wohnung ausgebaut werden. 

Von einer 2-Zimmer zur 3,5-Zimmer-Wohnung

Die beiden ehemaligen Mädchenkammern und ein Teil des Durchganges können genutzt werden, um die jetzige 2-Zimmer-Wohnung zu vergrößern. Hier wäre eine größere Küche denkbar und auch ein Gäste-WC. Und der Dachboden bliebe als Stauraum erhalten.

Großzügige Maisonette-Wohnung

Auch ist es möglich, die 2. Etage und ein ausgebautes Dachgeschoss zu einer großzügigen Maisonette-Wohnung zusammenzulegen.

Entwicklungsmöglichkeiten des gesamten Hauses

Beispiel 1

Familienhaus mit Einliegerwohnungen

Das Haus kann durch Umbaumaßnahmen zu einem sehr großzügigen Wohnhaus für eine Familie entwickelt werden mit viel Platz für Kinder und Eltern.

Die Einliegerwohnungen im EG und 2.OG können Mieteinnahmen generieren und ein ausgebauter Dachboden kann für ein Aupairmädchen als Wohnraum genutzt werden.

Beispiel 2

Mehrgenerationenhaus

Die Gartentür der Erdgeschoss-Wohnung kann als ebenerdiger Eintritt ins Haus für die ältere Generation umfunktioniert werden. Die große Wohnung im 1. Stock dient dann als große Familienwohnung. Die Wohnug im 2.OG kann als Einliegerwohnung Mieteinnahmen generieren. Und ein ausgebauter Dachboden schafft Wohnraum für ein Aupairmädchen und/oder für eine Altenpflegekraft.

Auf den Fotos sehen Sie die beiden aktuellen Räume der Wohnung im 1. Obergeschoss und das Möblierungsbeispiel für ein schönes großes Familienwohnzimmer.

Beispiel 3

Anlageobjekt für Investoren

Dieses Haus kann nach einem Um- und Ausbau ideal als Vermietungsobjekt genutzt werden.

Wir bitten um Verständnis, dass wir keine Aussage zur Mietentwicklung des Hauses machen. Bitte erkundigen Sie sich bei einer spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei, welche Flächen im Haus nach einem Ausbau dem Berliner Mietendeckel unterliegen und welche nicht, da es neu errichtete Wohnflächen sind.

Auch mit Fragen zu möblierten Dauervermietungen bitten wir Sie, sich an eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei zu wenden.

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Corona-Situation
Aus aktuellem Anlass finden zur Zeit nur Einzelbesichtigungen, mit maximal zwei Personen, statt. Bitte achten Sie darauf, die geltenden Abstands- und Hygieneregeln einzuhalten.

Haftungsausschluss
Trotz sorgfältiger Bearbeitung von Daten und Informationen der Eigentümer können wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Alle Exposéangaben erfolgen nach bestem Wissen. Irrtum und Zwischenvermietung sind vorbehalten. Dieses Exposé dient Ihrer Erstinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der abgeschlossene Kaufvertrag.

Bildnachweis

Foto@offenblende.de